Di strada, per arrivare a un condominio "con le carte in regola", bisogna farne ancora molta. Lo dimostrano i risultati dell'ultimo sondaggio svolto dall'Anaci, associazione di amministratori condominiali, in tandem con Censis Servizi.
Spulciando nella ricerca si scopre, tanto per cominciare, che un palazzo su tre non ha il certificato di agibilità. Secondo gli amministratori, nella maggior parte dei casi (63,9%) si tratta di immobili costruiti prima dell'introduzione del l'obbligo. E la percentuale risulta tutto sommato in linea con i dati dell'Istat, che ha censito più di 2 milioni di edifici abitativi – su 11 milioni – costruiti prima del regio decreto 1265/1934 (con cui è stato introdotto l'obbligo di produrre il certificato).
Nel caso degli immobili più recenti, invece, l'assenza della documentazione è attribuita a «difficoltà di ricerca». Una risposta che può avere diverse letture: a) il professionista non si è dato da fare; b) il certificato è andato perso negli anni; c) il certificato non è mai esistito. In tutti i casi, comunque, ci vorrà più rigore quando la riforma del condominio diventerà legge. Il nuovo articolo 1130 del codice civile, infatti, impone all'amministratore di conservare, tra l'altro, «tutta la documentazione inerente (...) allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio».
Nello stesso fascicolo, quindi, il professionista dovrà conservare anche altri atti come il certificato di prevenzione incendi, la verifica biennale della messa a terra e il documento di valutazione dei rischi. E qui si accende qualche spia d'allarme. Il sondaggio Anaci evidenzia che, in un caso su quattro, gli edifici con riscaldamento centralizzato sono privi dell'attestazione anti-incendio: l'obbligo scatta solo per le caldaie di maggiori dimensioni – e quindi non è detto che si sia sempre in presenza di violazioni – ma certo il dato impone attenzione. Ancora meno diffusa è la verifica biennale dell'impianto di terra in campo elettrico (53% degli edifici, secondo il sondaggio), con un massimo del 57,3% al Nord e un minimo del 40,3% al Sud.
Un discorso a parte va fatto per il documento di valutazione dei rischi, che risulta presente in meno di un palazzo su quattro. Il dato potrebbe sembrare molto basso, ma bisogna considerare che la norma riguarda solo i condomìni che hanno dei dipendenti (si veda l'articolo a fianco).
La ricerca è stata realizzata partendo da 773 questionari compilati online da altrettanti professionisti aderenti al l'Anaci, che hanno in gestione oltre 30mila edifici. Il campione, quindi, rappresenta una base qualificata, perché esclude i 277mila amministratori "fai-da-te" che curano un unico stabile. I risultati, però, mostrano che anche tra i professionisti ci sono ampi margini di miglioramento sotto il profilo della regolarità documentale.
Qualche buona notizia, comunque, arriva dagli ascensori. Praticamente tutti gli impianti sono in regola con le verifiche ordinarie biennali, segno che la minaccia del blocco d'esercizio – previsto in caso di inadempienze – si rivela uno strumento molto efficace.
Inoltre, metà degli ascensori risulta già dotata del dispositivo di livellamento al piano, lo strumento che impedisce la formazione di pericolosi "scalini" quando le porte si aprono. Ebbene, proprio l'installazione di questa apparecchiatura, insieme con il combinatore telefonico per l'allarme in cabina, è uno degli interventi più comuni tra quelli che sarebbero stati imposti dal Dm 23 luglio 2009, poi annullato dal Tar Lazio nella primavera del 2010. Certo, resta il nodo degli impianti più vecchi – 690mila installati prima del 1999 in tutta Italia – ma in quel caso saranno gli amministratori a dover promuovere gli interventi in assemblea.
con il sole24ore
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